Mülk Alım Satım İle İlgili Bilmeniz Gerekenleri Kolayca Öğrenin!

Yapılar belli bir plan doğrultusunda inşa edilir. Projeden ev alan kişiler de evlerinin nasıl bir dizayna sahip olacağını veya ne kadar büyüklükte olacağını kat planı ile öğrenebilir. Kat planı içerisinde mutfağın metrekaresi veya antreye açılan kapılar gibi detaylar görülebilir. Bu nedenle de inşaatı tamamlanmamış bir projeden ev alınacaksa kat planından, evin ihtiyaçlara uygun olup olmadığı tespit edilebilir.

Kat Planı Nedir?
Kat planı, çok katlı mimari projeler için hazırlanan özel yapı çizimlerinin genel adıdır. Katların planlarında merdivenler ve asansörler ile daire veya ofislerin kuş bakışı görünümü yer alır. Böylece bir evin net metrekaresi rahatça görülebilir ve net metrekare ile brüt metrekare arasında yaşanabilen farkların önüne geçilebilir.

Net ve brüt metrekarelerin nasıl hesaplandığını detaylıca öğrenebilmek için “Evin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İnşaatı Tamamlanmamış Evlerin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?
İnşaatı tamamlanmamış projeden daire alınacaksa evlerin metrekaresi iki şekilde öğrenilebilir. Birinci seçenek örnek dairelerdir. Özellikle 200-300 daire gibi oldukça fazla konuta ev sahipliği yapan projelerde örnek daireler, inşaatın başlamasıyla beraber hazırlanır. Satın almak istenilen tipteki daire de burada rahatça ziyaret edilebilir ve detaylar kolayca görülebilir.

Ayrıca bu tip konutlarda dilenirse metre kullanıp odaların metrekareleri hesaplanabilir ve evin toplam net metrekaresine ulaşılabilir.

Bazı projelerde ise inşaat başlamadan ev satışları yapılabilir. Böyle bir durumda ise evin kat planından veya kat planının maketinden inceleme yapılması gerekir. Plan içerisinde kapıların nereye doğru açıldığı, evin odaları, pencerelerin konumları ve yerleşim düzeni gibi detaylar görülebilir.

Projelerin birçoğunda satın almak istenilen daire tipinin detaylı kat planında tek tek bölümlerin metrekareleri yer alır. Kat planından evin net metrekaresini öğrenebilmek için bu değerlerin toplanması çoğunlukla yeterli olur. Ancak bazı kurumlar bu işlemi gerçekleştirmeyebilir.

Ev Satarken Nelere Dikkat Etmeli?
Kat planını incelerken evin net metrekaresi öğrenilmek isteniyorsa ve bölümlerin metrekareleri yazmıyorsa duvar olarak işaretlenen bölümlerin kullanılması gerekir. Genellikle duvarların tamamının iç renk dolgusu aynıdır. Kapılar ve kapı kirişleri ise zıt renk ile gösterilir. Projelerin kat planlarında büyük oranda siyah renkle duvarlar ve beyaz renkle kirişler gösterilir. Ayrıca kapılar çok ince bir çizgi ile işaretlenir ve açılma yönleri kesik çizgilerle ifade edilir.

Son olarak duvarların uzunluklarının çarpımı ile ev bölümlerinin metrekaresine ulaşılabilir. Bölümlerin metrekarelerinin toplamı ise evin net metrekaresini verir.

İnşaatı Tamamlanmamış Evlerin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?
Kat planında bir evi satın almadan önce ihtiyaç duyulan hemen her bilgi kolayca görülebilir. Bunlardan en önemlileri şöyle sıralanır:

• Kot değeri
  Zemin tipi
  Tavan özellikleri
  Taşıyıcı sistemler
  Odalar ve mutfak gibi bölümler

Kot değeri ile incelenen dairenin hangi katta olduğu, zemin tipi ile fayans veya parke gibi malzemelerin nerede kullanıldığı, tavan özellikleri ile asma tavan gibi detaylar, taşıyıcı sistemler ile kolonların yerleri öğrenilebilir.

Proje Evler Nasıl İncelenir?
Proje evler incelenirken öncelikle bazı teknik terimlere vakıf olunması gerekir. Bunların başında da bağımsız bölüm gelir. Hukuki bir terim olan bağımsız bölüm, bir apartmanda bağımsız mülkiyete konu olan her bir bölümdür. Yani satışa sunulan daireler, bağımsız bölüm olarak isimlendirilir.

Statik proje gibi görünüş itibarıyla farklı ve sadece teknik detayların yer aldığı planların incelenmesine gerek yoktur. Bunun yerine bina veya teknik hali ile yapının her bir katının detayının gösterildiği kat planları incelenmelidir.

Kat planını incelerken ilk olarak almak istenilen daire tipi ile incelenen daire tipinin aynı olduğundan emin olunmalıdır. Burada da konut projesinin büyüklüğüne göre farklılaşmalar görülebilir. Bina bazında kentsel dönüşüm veya inşaat projelerinde genellikle giriş katları ile 1. kattan itibaren yukarıda kalan katlar arasında metrekare bazında farklar bulunur. Buna ek olarak binalar genellikle 2 veya 3 tip daireye sahiptir. Dairelerin her birinin planı ve ölçüleri birbirinden farklıdır. Bu nedenle de incelenen dairenin, satın alınmak istenen daire ile aynı olduğundan emin olunması gerekir.

Site gibi büyük yapılarda ise çok sayıda daire tipi bulunur. Daire tipleri genellikle 2+1 ve 3+1 gibi oda ve salon sayıları ile ifade edilmesinin yanı sıra 2+1C veya 2+1A gibi isimlerle de birbirlerinden ayrılabilir. Örnek vermek gerekirse incelenen daire 2+1 olabilir. Ancak bir projede yer alan tüm 2+1 daireler aynı olmayabilir. Mesela 2+1A olarak isimlendirilen bir dairenin metrekaresi 90, 2+1B olarak isimlendirilen dairenin metrekaresi 100 olabilir. Ayrıca bölümlerin konumlandırılması veya balkon gibi detaylar önemli ölçüde değişiklik gösterebilir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise kot değeridir. Satın alınmak istenilen dairenin kot değeri, kat planlarında açıkça yazmayabilir ve gösterilen kat planı, spesifik olarak belirtilmemiş herhangi bir kotta yer alan örnek kat planı olabilir. Yani yukarıda verdiğimiz örnekte olduğu gibi daire 2+1A tipinde olsa bile 5. katta veya 3. katta yer alabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce daire tipi ve dairenin bulunduğu kat gibi kısımlar özenle incelenmelidir. Böylece olası bir hatanın önüne geçilebilir.

Yapı inşaatının bitmesinin ardından binanın kanun ve yönetmeliklere uygun olduğunu gösteren, yetkili birimler tarafından verilen bir tür onay belgesi olan iskan raporu, bir nevi yapı kullanım izni anlamına gelir. Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinir.

İnşa edilen yapının projeye uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi ya da bir diğer adıyla iskan belgesi almak ancak bu şekilde mümkün olmaktadır. Bazı şirketler, henüz tamamlanmamış projelerde masraftan kaçınmak için bu belgeyi çıkarmayı ertelerler. Bu nedenle ev satın almayı düşünüyorsanız bu belgeyi sorgulamanız faydalı olacaktır.

İskan Olmazsa Ne Olur?
Bir inşaat için ilk yapılması gereken şeyler arasında izin belgesi almak, yani iskan belgesi almak bulunmaktadır. İskan olmadığı durumlarda;

Belediyeden onay alma konusunda problemler çıkabilir. Elektrik, su ve doğal gaz gibi abonelikler konusunda ekstra masraflar oluşabileceği gibi dairenin üzerine bu abonelikleri almak da zorlaşabilir.
Raporu bulunmayan daireler, kat irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülemez.
Ev satın almak için kredi alınacaksa ve evin kat mülkiyet tapusu yoksa kredi başvurusu onaylanmayabilir. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi almak için “Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?” başlıklı yazımıza da göz atabilirsiniz.
Belediyeler, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde izni alınmayan yapılar için para cezası kesebilmektedir.
İzni alınmamış ve projeye uygun yapılmamış yapılar hakkında yıkım kararı çıkabilmektedir.
Görüldüğü üzere bu belge, ev alırken dikkat edilecek şeylerin başında gelmektedir. Alacağınız evin ruhsatı var ama yapı kullanım izni yoksa üzerinde düşünmeniz iyi olur; çünkü ruhsat, eve taşınıp yaşayabilmek için tek başına yeterli bir belge değildir.

İskan Raporu Nasıl Alınır?
İskan raporu alabilmek için ilgili belediyelere gerekli belgeleri tamamlamış şekilde başvurmak yeterlidir. Tüm belgelerin sunulmasıyla birlikte belediyenin ilgili birimi, yapınızın uygun olup olmadığı konusunda bir analiz yapmaktadır. Sürecin sonucunda yapınız uygunsa rapor verilmektedir.

Belge için ilgili belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzin Birimi hizmet sunmaktadır. Buradaki görevliler, başvurunuzun ardından binanın ruhsat ve eklerine uygun olup olmadığını incelemektedir.

Yapı kullanım izin belgesi almak için projede gösterilmiş tüm şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Örnek olarak kanalizasyon altyapısı tamamlanmamışsa iskan raporu almak için yapılan başvuru reddedilebilmektedir.

İskan Raporu İçin Gerekli Belgeler
Başvuru yapanın dilekçesi ya da idare tarafından hazırlanmış matbu form
Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğuna, uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığına ve yapının kullanılmasında fen ve sağlık bakımından mahsur görülmediğine ilişkin fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları
Enerji kimlik belgesi
Yapının fotoğrafları (2 adet 18×13 cm)
Raporu almak için gerekli belgelerin güncelliğini, ilgili belediyeyi arayarak teyit etmeyi unutmamalısınız.

İskan Sorgulama Nasıl Yapılır?
Konuta ya da binaya ilişkin iskan sorgulama yapmak istiyorsanız e-devlet sisteminde ilgili aramayı yapabilirsiniz.

Ev satın alırken ince eleyip sık dokumak gerekir. Ev, büyük bir yatırımdır ve alım satım işlemine gereken özen gösterilmezse bu hem alıcı hem de mülk sahibi için problemler ortaya çıkabilir. Ev satın almayı düşünen birinin, aşağıdaki maddelere dikkat etmesi gerekir.

Proje Üzerinden Sıfır Ev Alacaklar İyi Araştırma Yapmalı
Daire alırken toplu konut projelerine dahil olmayı düşünenler, proje sahibi şirket hakkında detaylı bir araştırma yapmalıdır. Bu noktada şirketin portfolyosunda bulunan projeleri incelemek yararlı olabilir.

Söz konusu yeni bir şirket ise bu şirketin referansları ayrıca kontrol edilmelidir. Birçok kötü yorum almış ya da mahkemelere konu olmuş şirketlerden uzak durulması gerekir.

Evin Bulunduğu Bölgenin Deprem Riski Seviyesini Öğrenin
Yeni çıkan yasalar gereği deprem açısından riskli bulunan bölgeler kentsel dönüşüme tabidir. Satın alınan ev eğer riskli bölgede ise belediye tarafından yıkılabilir. Ayrıca riskli bir bölgede konut almak gelecek için doğru yatırım olmayacağı gibi olası bir depremde hayati tehlike de mevcuttur.

Haciz ve İpoteğe Dikkat!
Bu konu tüm potansiyel alıcıları ilgilendirmektedir. İster sıfır bir projeden ev alınsın ister halihazırda satışta olan bir konuta talip olunsun, haciz ve ipotek konusunu araştırmak gerekir. Çünkü evin üzerinde bulunan ipotek nedeniyle ciddi sorunlar yaşanabilir. Örnek olarak üzerinde ipotek bulunan sıfır daire, müteahhitin borçları nedeniyle yeniden satılabilir. Bu da büyük olasılıkla uzun sürecek olan bir yasal sürece neden olacaktır.

Ev Mutlaka Görülmeli
Alıcı ve ilan sahiplerinin, satılacak evin içinde görüşmesi önemli bir detaydır. Böylece hem olası sorunların önüne geçilir hem de ev ile alakalı her detay konuşulur. Henüz yapım aşamasında olan bir konut almayı düşünenler ise projenin her ayrıntısını incelemelidir. Teslim tarihleri konusuna da ayrıca dikkat edilmelidir. Ayrıca yeterli oranda referansı bulunmayan şirketlere temkinli yaklaşılması da gerekmektedir.

Kredi Çekebilmek İçin Evin Krediye Uygun Olması Gerekmekte
Konut kredisi çekmeyi düşünenler öncelikle bankaların faiz oranlarını karşılaştırmalıdır. Faiz oranları bankadan bankaya ve kredi notuna göre değişebilmektedir. Size en uygun kredi tekliflerini karşılaştırmak için tapudan.net’de bulunan Kredi Teklifleri hizmetinden faydalanabilirsiniz. Konut kredisi almak için ayrıca satın alınan evin konut kredisine uygun olması da önemli bir noktadır. Bu nedenle kat mülkiyeti tapusu bulunan konutları tercih etmek gerekmektedir. Kat irtifakı tapulu ya da paylaşımlı tapu çeşitlerine bankalar kredi vermeyebilmektedir. O nedenle satın almadan önce evin tapusuna dikkat edilmelidir.

Ev satın alma işlemlerinde tüm süreci mevzuatlara uygun şekilde ilerletmek gerekir. Usulsüzlükler ileride alıcı ve satıcıların başına dert olabilir. Bu nedenle hem belediyede hem de tapu dairesinde gerçekleştireceğiniz işlemlerde mevzuatlara uyulması şarttır.

Ev satın alırken ayrıca tapu harcı ve tapu sermaye bedeli gibi masrafların ödenmesi gerekmektedir. Bunların dışında evin geriye dönük vergi borçları da ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda, tapu devir teslim işlemlerinde aksaklık yaşanmaması için geriye dönük borçlar da ödenmelidir.

Ev satın alırken alıcıları iki süreç beklemektedir:

• Belediyede yapılan işlemler
  Tapu işlemleri

“Tapu Devri Nasıl Yapılır?” başlıklı yazıyı okuyarak tapu işlemleri hakkında ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.

Tapu dairesindeki işlemler için randevu almanız (ALO 181 ya da eRandevu) yeterlidir. Gelen bilgi mesajlarını takip edip gerekli belgelere sahip olduktan sonra, randevu saatinden 15 dakika önce tapu dairesinde hazır olunmalıdır.

Ev Alırken Belediyede Yapılan İşlemler
Ev satın alırken yapılması gereken ilk şey, gayrimenkulun bağlı olduğu belediyeye başvurarak rayiç bedelini öğrenmek olmalıdır. Rayiç bedeli, belediyeler tarafından gayrimenkulun bulunduğu muhit üzerinde yapılan analizlere göre belirlenmiş en alt sınırdaki metrekare fiyatıdır. Satın alınacak konut için belirlenmiş alt sınırdan daha düşük fiyat belirtmek ise ortaya bir tür usulsüzlük çıkarmaktadır.

Rayiç bedeli, evi satın aldıktan sonra tüm resmi kurumlar tarafından baz alınan bir fiyatlamadır. Beyan edilen rayiç fiyatı, emlak vergisi ödemesini de belirlemektedir.

Düşük Satış Bedeli Ceza Ödemenize Sebep Olabilir.
Ev satın alım işlemlerinde hem alıcı hem de satıcı, belli miktarda tapu harcı ödemektedir. Bu tapu harcı, rayiç bedel ya da satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Ev fiyatının yüksek belirlenmesine rağmen tapu harcını, olması gerekenden daha az ödemek için satış bedelini düşük göstermek, yasalara uygun bir hareket olarak görülmemektedir. Tapu dairesinde harç belirlenirken rayiç bedel ya da satış bedelinin hangisi yüksekse o seçilir. Satış bedeli, rayiç bedelden düşük olamaz. Bu nedenle düşük gösterilmesi durumunda satış bedeli, rayiç bedele eşit kabul edilir.

Maliye Bakanlığı, olası vergi kaçaklarını önlemek adına bu tür durumları ayrıntılı bir şekilde incelemektedir. Bu tarz usulsüzlükler tespit edilirse de hem alıcıya hem de satıcıya para cezası verilmektedir.

Tapu harcını az ödemek için satış bedelini daha düşük göstermenin yol açtığı başka bir sorun daha bulunmaktadır. Ev, satın alındıktan sonra beş yıl içinde satılırsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi’ne tabi olunur. Bu da satış bedeli üzerinden vergi ödenmesine yol açar.

Örnek olarak, 2017 yılında resmi evraklarda rayiç bedeli 250.000 TL olarak gösterilmiş bir evi, aslında 350.000 TL’ye satın almış bir alıcı, aynı evi 2019 yılında 450.000 TL’ye satarsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi ödemek zorunda kalır.

Ev alım esnasında satış bedeli düşük gösterildiği için satıcı, tapu harcını ve emlak vergisini düşük ödemiş olur; ama alıcının bir kârı olmaz. Alıcı, evini sonradan satmaya karar verdiğinde hem yüksek oranda tapu harcı ve Gayrimenkul Değer Vergisi ödeyecektir hem de geriye dönük incelemeler sonucunda cezaya maruz kalma olasılığı doğacaktır.

Ev Alırken Yaptırılması Zorunlu Sigortalar
Konut kredisi ile ev satın alacaksanız bazı sigortaları zorunlu olarak yaptırmalısınız. Bunlar; Konut Sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası ve Hayat Sigortası’dır. İstenen sigorta çeşitleri ve sayısı bankadan bankaya göre de değişebilmektedir.

Ev satın alırken kredi almayı düşünmüyorsanız yaptırmanız gereken tek zorunlu sigorta, DASK olarak da bilinen Zorunlu Deprem Sigortası’dır.

Satın Alınan Daire İpotekliyse Ne Yapmalı?
İpotekli daire satın alındığı zaman resmi anlamda evin borcu da üstlenilmiş olur. Evin üzerinde bulunan ipotekler, kurum ya da kişi kaynaklı olabilmektedir. Böyle durumlarda tercih tamamen alıcıya aittir. Evin ipotekli olduğu bilinmiyorsa karşı dava açmak mümkündür, ama davanın olumlu sonuçlanacağından emin olunamaz. Bu nedenle satın alınacak ev üzerinde ipotek olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer konut üzerinde ipotek varsa bu, satın alım esnasında iyi bir araştırmayla ortaya çıkacaktır.

Ayrıca konut kredisi ile ev alınması durumunda banka, evi halihazırda ipotek etmiş olur. Bu ipotek de kredi bitene kadar devam eder.

Ev alım sürecinde çeşitli masraf kalemleri ortaya çıkabilmektedir. Ev alım satım sürecinde bütçe yönetimi konusunda verimli olabilmek için tüm ayrıntıların bilinmesi gerekmektedir. Ev alım sürecinde insanın karşısına çıkabilecek masraflar şunlardır:

• Ev Alırken Çıkan Masraflar
  Ev bedeli
  Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli
  Tapu harç bedeli
  Döner sermaye bedeli
  Emlak Vergisi
  Tadilat masrafları
  Çevre Temizlik Vergisi
  Abonelik masrafları
  DASK
  Kredi masrafları
  Ev Bedeli

Evin bedeli, alıcının talep ettiği miktardır ve ev alırken yapacağınız en büyük masraf kalemini bu bedel oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli
Ev alma sürecinde ortaya çıkabilecek masraflardan bir diğeri gayrimenkul danışmanı hizmet bedelidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince gayrimenkul danışmanları, hem ev sahibinden hem de evin alıcısından ayrı ayrı %2 + KDV (%18) oranında hizmet bedeli talep edebilmektedir. Gayrimenkul danışmanı, alıcı ve satıcı ile anlaşarak daha farklı miktarda hizmet bedeli de alabilir.

DASK
Ev alırken tapu devri işlemi sırasında DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi de istenmektedir. Bu sigorta, her yıl yenilenir ve ev alırken alıcının bu sigortayı kendi adına taşıması gerekmektedir.

Tapu Harç Bedeli
2021 yılı itibarıyla yapılan satış bedelinin %4’ü konut tapu harcı olarak ödenmektedir. Bu bedel, alıcı ve satıcı arasında %2-%2 olacak şekilde bölüştürülmektedir. Ayrıca tapu döner sermaye bedeli de 2021 yılı itibarıyla 385 TL’dir.

Tapu harç bedeli ile ilgili güncel bilgileri e-devlet Tapu ve Kadastro Müdürlüğü sayfasından öğrenebilirsiniz.

Döner Sermaye Bedeli
Ev alırken tapu döner sermaye bedelinin de ödenmesi gerekir. Bu miktar her yıl ilgili kurumlarca belirlenir ve tapu daireleri aracılığı ile ödeme yapılır.

Emlak Vergisi
Her ev sahibi, ev değeri üzerinden hesaplanan Emlak Vergisi’ne tabidir. Ev aldıktan sonraki yılla birlikte her sene bu verginin ödenmesi zorunludur.

Tadilat Masrafları
Satın alınan ev sıfır değilse beraberinde tadilat masrafları ortaya çıkabilmektedir. Satın alınacak evin önceden iyice incelenip tadilat masraflarının hesaplanması, bütçenin doğru bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır.

Çevre Temizlik Vergisi
Ev alırken yapılan masraflar arasında olmasa da ev sahibi olduktan sonra ortaya bir gider daha çıkmaktadır. Çöp Vergisi olarak da bilinen Çevre Temizlik Vergisi, su tüketimi baz alınarak hesaplanmakta ve yılda iki taksit halinde ödenmektedir.

Abonelik Masrafları
Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi hizmetlerden yararlanmak için abonelikler açtırmanız gerekmektedir. Önceki abonelikleri yeni eve taşımanız da mümkündür. Bu noktada taşıma bedeli bir masraf olabilmektedir.

Kredi Masrafları
Konut kredileri, çoğunlukla ev bedelinin %75’i olarak verilir ve evin bedelinden geri kalanı alıcının ödemesi beklenir. Kredi kullanacaksanız ödeyeceğiniz taksit faizlerini ve peşinat miktarlarını detaylı bir şekilde incelemelisiniz. Size en uygun kredi tekliflerini karşılaştırmak için tapudan.net’de bulunan Kredi Teklifleri hizmetinden faydalanabilirsiniz.